“对于房地产的发展趋势来说，决定房地产业发展基本态势的主要影响因素始终是基本面因素。”最近几个月以来，利好楼市的政策接连不断，刺激了部分城市楼市成交出现回暖迹象。一些人据此认为，房地产市场的底部已经出现，房地产市场继续下行的概率非常低。就此问题，本报专家委员会成员、兴业银行（601166,股吧）首席经济学家鲁政委在接受本报记者专访时作如上表示。他从静态、动态和长周期趋势方面分析了房地产市场的发展趋势。

    按照国家统计局的数据，2012 年我国城镇人均住宅建筑面积为32.9平方米，换算成使用面积约28平方米。横向比较，这一数据超过俄罗斯、香港，与意大利、英国等发达经济体相差不大。考虑到人均收入和城镇人口密度的差异，鲁政委认为，我国城镇居民的基本居住需求已基本得到满足。

    观察近期房地产出现重大调整的城市，人均建筑面积几乎都在35平方米以上。比如，鄂尔多斯（楼盘）最新人均住房建筑面积为38平方米，温州（楼盘）41.3平方米，宁波（楼盘）35平方米。鲁政委提醒，从稳健的角度考虑，人均建筑面积35平方米可能是一个值得关注的“警戒线”，而2012年全国城镇人均建筑面积32.9平方米的水平，已与此相当接近。

    动态分析：

    未来房屋供给量巨大

    新型城镇化是未来房地产发展的主要潜力所在。但这未必意味着在总量上还会有巨大的新增需求。鲁政委给出如下理由：

    首先，此前因城镇化区域面积扩大而新纳入的城镇人口，超过半数转为城市人口时早已有住房。根据统计局人均住宅建筑面积和人口测算的住房存量，2008年至2012年城镇住房存量新增51.8亿平方米，而同期商品房竣工面积33.1亿平方米，即使假定商品房住宅没有折旧，存量的变动也较新增商品房住宅竣工量高出18.7亿平方米。鲁政委告诉记者，根据人均住宅建筑面积，就可大致估算出18.7亿平方米对应约0.59亿人口的住房，而此间城镇化人口新增总量为1.05亿，这就意味着超半数新增城镇人口可能是带房进城的。

    其次，未来5年内的住宅供给量巨大。李克强总理在2014年政府工作报告中部署：“今后一个时期，着重解决好现有"三个1 亿人"问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”从商品住宅角度看，2013年末商品住宅施工面积48.6亿平方米，约4300万套，可供1.3亿人口居住。这意味着，即使未来不再新动工任何房屋，即使不计算政府主导的各类保障房和棚改房，且不考虑城镇周边带房进城的问题，2013年末的商品住宅施工面积也足以保证“今后一个时期”内的“1亿农业转移人口落户城镇”的需要。如果从每年新增城镇人口稳定在2000万左右的数据出发，以每户3人计算，新增城镇人口带来的住房增量需求每年也仅660万套，2013年末新开工的商品住宅将能覆盖6.5年的新增人口需求。

    从保障房角度看，各类保障房规模巨大。仅2010年至2014年这5年中，全国保障房新开工套数就将达到3563万套，占2013年末全国城镇家庭户数的15.5%。而2010年至2013年保障房竣工仅为1624万套，即今年及未来还将有超1900万套的保障房竣工作为新的供给支撑量。鲁政委认为，如果保障房能够按照计划顺利建成，是能够托得住底的。

    长周期趋势分析：

    劳动力人口已经见顶

    在各种基本面因素中，人口结构是最终的影响因素。因为人口结构直接影响城镇化潜力和住房购买潜力，从而最终成为影响房价趋势性变化的因素。“国际经验数据表明，劳动力人口年同比增速与房地产价格同比变化之间，在趋势上存在着良好的一致性。”鲁政委说。

    从我国的实际情况来看，无论是按照15至59岁来统计还是按照15至64岁来统计，劳动力人口都已在2010年或2011年前后见顶；如果按15至59岁这一标准，劳动力人口甚至在2012年就首次出现了负增长，到2013年这种同比下降由上年的-0.4%进一步扩大到-1.9%。这意味着，在趋势上，中国房地产市场快速发展的时期从长周期意义上已经过去了。

    毫无疑问，近期出台的一系列楼市利好政策将有利于避免房地产出现“断崖式”下跌，促进房地产实现“软着陆”。但是，鲁政委表示，从基本面因素分析，未来我国城镇住房供给将由“供不应求”转为“供过于求”，房地产业很难说已经到底，未来继续下行的压力仍然很大。