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2015年,这些城市房价可能会大涨
文章类型:房产资讯 浏览次数:486 加入时间:2014-12-4 20:25:20 出处:梅州房产 打印该页

房价问题,一直是人们关注的热点问题,找对象、结婚、生子甚至孩子上学,在现代社会,都已然跟房子有关。

影响房价的因素很多,这里就不再列举了。现状固然有因,趋势才是最重要的。那么问题来了:2015年,哪些城市房价可能会大涨?

预估房价,有一个因素必须考虑进去:人口。人口是决定一个城市房价涨跌的关键因素。如果一个城市能持续吸引到增量的人口,这个城市的房地产市场就永远不缺刚需。反之,如果一个城市人口持续流失,即便它的房屋供应量再小,也会进入熊市。

下面我们用小学生在校人数增减,来对楼市进行预测。

为什么用这个指标,而不用总人口变化?这是因为每个城市官方公布的人口数字,都有可能失真,因为人口影响到官员的政绩:比如大城市被国家要求控制人口,你实际人口暴增,怎么向国家解释?人均GDP指标是重要考核数字,分母大了,得数就小。如此种种,你懂的。

但小学生人数就不同,它没有被列入政绩考核。此外,小学生统计是“数人头”,一个个数出来的。而人口统计,除了普查的特殊年份,其他年度都是抽样调查出来,因此天然就不准确。

以下是2008年年底到2013年年底,47个主要城市小学生人数以及增减情况,表格中的单位为万人。表格中大连的数据为“义务教育阶段数”,所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字,使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”,数据不可比,表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。

47个大中城市小学生数量变动表

城市 2008 2013 增减幅度

厦门 17.6 24.1 +37%

上海 59.1 79.3 +34%

廊坊 26.4 34.3 +30%

东莞 52.9 65.9 +24.7%

深圳 58.6 73.0 +24.6%

苏州 35.5 44.0 +24%

郑州 56.9 70.5 +23.9%

北京 66.0 78.9 +19.5%

长沙 39.5 45.8 +15.9%

泉州 53.2 61.4 +15.4%

南京 28.6 32.1 +12.2%

唐山 43.6 47.4 +8.7%

杭州 45.2 48.4 +7%

石家庄 64.2 68.5 +6.7%

天津 52.1 55.2 +6%

温州 57.5 60.8 +5.7%

保定 74.3 78.3 +5.4%

无锡 30.9 32.5 +5.2%

惠州 42.6 44.6 +4.7%

宁波 46.8 48.7 +4.1%

青岛 47.7 49.6 +4%

佛山 44.7 46.4 +3.8%

福州 46.3 46.9 +1.4%

武汉 41.9 42.4 +1.2%

银川 15.0 15.2 +1.3%

乌市 19.8 19.9 +0.5%

济南 39.5 39.4 -0.3%

广州 86.3 85.9 -0.5%

拉萨 4.98 4.94 -0.8%

成都 71.7 70.7 -1.4%

合肥 43.5 42.7 -1.8%

南宁 55.6 53.4 -3.9%

西安 54.7 52.0 -4.9%

洛阳 63.0 59.8 -5.1%

沈阳 36.4 34.5 -5.2%

海口 18.2 16.8 -7.7%

呼市 18.3 16.9 -7.7%

西宁 16.6 15.3 -7.8%

烟台 28.2 25.6 -9.2%

昆明 53.6 48.4 -9.7%

重庆 224 199 -11.2%

长春 44.5 39.5 -11.2%

哈尔滨 48.1 42.3 -12.1%

兰州 23.5 20.3 -13.6%

太原 29.8 25.4 -14.8%

贵阳 36.8 30.9 -16%

大连 52.2 43.4 -16.9%

从上述表格我们可以看出,北京、上海和深圳形成了中国三大人口增长中心。其中北京带着廊坊、保定、唐山持续增长;深圳带着东莞、惠州,成为广东人口增长中心,而广州、佛山就相对弱势很多;上海则带着苏州高速增长。此外,厦门+泉州、郑州、长沙则成为三个次一级的人口增长中心。

1、厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京这11个城市,其中心区房价可能大涨。过去5年里,这些城市实际人口增长都超过了20%,其中厦门可能高达40%以上。鉴于一种趋势一旦形成,就很难在短期内改变,上述11个城市,仍将是未来几年房价最具上涨潜力的城市。

2、唐山、杭州、石家庄、天津、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山,这10个城市中心区的住房未来可以看好,因为这些城市在过去5年也有明显的人口增长。但郊区住房要慎重对待,类似惠州顺寮湾、大亚湾的房子,恐怕未来会长期滞涨。

3、大连、贵阳、太原、兰州、哈尔滨、长春、昆明、烟台、西宁、呼和浩特、海口楼市不容乐观。这些城市在过去5年中,要么人口明显流失,要么增长缓慢。上述11个城市在47个大中城市里,是最不具备人口竞争力的。

 
 
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