市区物业费标准再创新高。昨日记者获悉，此前在7月暂停物业费超政府指导价的核定工作已经在9月份恢复。物业申请超政府指导价的，必须实行一费制，即收费标准含水电分摊费（含二次供水），最高标准不得超过2.7元/平方米/月（含水电分摊）。

记者在惠城区物价信息网上看到，东湖花园9号小区成为恢复核定后第一个得到超指导价批复的小区，其高层住宅2.4元/平方米/月，其中包含可分摊的共用水电费0.45元/平方米/月，是市区实行一费制物业费中收费标准最高的楼盘。而在此前，只有奥林匹克花园等少数楼盘实行这种一费制核定方式。另外，记者从惠城区物价局获悉，至今核定的不含分摊水电费超指导价物业费小区中，华贸铂金府是全市收费标准最高的小区，为2.3元/平方米。

市发改局价格调控科科长杨伟平透露，在暂停核定工作后，市价格管理、房管部门前往兄弟市如东莞等调研其作法，并于9月3日下发《关于完善惠城区仲恺高新区前期物业服务申报超政府指导价有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出，根据小区容积率、绿化率、人均管理建设面积等不同条件和指标，将超指导价的物业费分为2.3元/平方米、2.5元/平方米、2.7元/平方米3个等级进行核定。原则上，核定的标准不超过政府指导价（1.65元/平方米）的50%。

《通知》还明确了物业费超指导价核定的基本指标、服务指标，只要这两个指标中有一项不达标，原则上就不予核定超指导价，申报企业的综合实力及社会和群众认可度作为重要指标进行考核。同时，为保障业主能享受到优质优价的物业服务，《通知》要求物业企业每半年组织一次以上满意率调查，上一年度业主满意率低于80%或未按约定提供与收费对应的服务，造成投诉较多的，将降低一个收费等级。杨伟平表示，此次最大的变化是，管理部门对这些突破政府指导价的审核变得更加规范。专门制定了量化的指标，根据这些指标进行定价，比以前更加公开透明。

“新标准主要针对新建小区的前期物业管理，《通知》下发前已经核定价格的小区其收费标准暂不作改变。”杨伟平说。

超指导价分3个等级

《通知》将小区的容积率、绿化率、人均管理建筑面积等作为划分收费标准的依据。

◆第一等标准为2.3元/平方米/月以内：

要求小区容积率在2.5（含）~3.0之间，绿化率在30%~33%（含）之间：人均管理建筑面积2600（含）~2800平方米之间。

◆第二等标准为2.5元/平方米/月内：

要求小区容积率在2.2（含）~2.5之间，绿化率在33%~36%（含）之间；人均管理建筑面积2400（含）~2600平方米之间。

◆第三等标准为2.7元/平方米/月内：

要求小区容积率在2.2以下，绿化率在36%以上；人均管理建筑面积2400平方米以下。

新旧核定批复对比

新版批复明确公共场所不能收费范围

10月19日，惠城区物价信息网挂出《关于东湖花园九号小区物业服务收费标准的批复》，作为《通知》下发后首个物业费核定为超指导价的小区，该小区高层住宅2.4元/平方米/月，其中包含可分摊的共用水电费0.45元/平方米/月。

在此之前，最后一个核定为超指导价的小区是奥林匹克花园二期北区高层，于6月28日批复，同样实行一费制物业费，高层住宅为2.19元/平方米/月，其中包含可分摊的共用水电费0.39元/平方米。对比两个批复文件，很明显东湖花园九号小区在内容上更加详细。

奥林匹克花园二期北区高层的批复除明确物业收费标准外，只提出停车场收费按规定执行，物业服务费必须明码标价，而东湖花园九号小区除以上内容外，最大的亮点是，该小区申报在5层屋顶花园及住宅局部架空层设置健身场所及儿童娱乐设施场所，批复明确所有项目免费向业主开放，将其管理及运营成本纳入小区物业管理费中一同开支，不得对业主收费。

此外，东湖花园九号小区物业费的还明确了应该提供的服务，例如物业服务企业每半年组织一次以上征求意见座谈会或家访和满意率调查，为业主提供24小时管家服务等。

核定条件

保安平均年龄不超过33岁

“以前小区招聘的保安大都是退伍军人，但现在很少了，你去市区随便逛逛几个小区就会发现，小区保安老龄化现象很严重。”家住江北伟豪都市印记名苑小区业主李先生说。

“物业费收取超政府指导价就表示要给业主提供优质优价的服务，这一块在安保力量上要能得到体现。”杨伟平说，《通知》中就有对于保安年龄的规定。

记者看到，“基本指标”第6条指出，秩序维护人员（即保安）平均年龄不超过33岁，建立由保安组成的应付突发事件的应急小分队，随时处置突发事件。它被视为解决当下因保安工资低，招不到年富力强的保安导致小区保安年龄偏高的问题。

除此之外，基本指标还含另外5方面内容，包括专职管理和技术人员配备不少于20人；人均管理建筑面积≦2800平方米；停车位要求按1:1.25个以上配建，并实行人车分流，但独体楼（含综合体）可视具体情况适当放宽；小区容积率要求≦3.0，绿化率≧30%。小区还应设立会所或文化、娱乐、健身场所，并有一个以上场所免费向物业管理区域内全体业主开放。

为业主提供24小时管家服务

根据《通知》，“服务指标”含6方面内容，如物业每季度走访所在地居委会及辖区派出所不少于一次；物业每季度组织不少于一次业务培训；物业每半年组织一次以上征求意见座谈会或家访和满意率调查；每年组织不少于四次关爱老人、小孩子的宣传、送温暖或文化娱乐活动、为业主；为业主提供24小时管家服务，免费为业主提供必要的生活用具，满足业主“一百米”生活需要，受业主委托代收代管邮递快件等便民服务；每月利用短信平台为业主提供一次以为温馨提示服务等。

追问

服务质价不相符

应退回多收费用

《东江时报》：《通知》已经执行3个月，为何此前未作公布“悄然”实施？

杨伟平：8月开始原市物价局职能划入市发改局，信息公布也统一到市发改局公布，但由于原物价局的系统跟发改局系统不一致，两者之间仍在磨合导致未在网上公开，并不算是“悄然”实施。

《东江时报》：为什么实行一费制？

杨伟平：原来执法分局在实际处理纠纷时就发现，不少纠纷是因分摊费用导致。从这个角度来讲，实行一费制有利于加强物业管理，因为如果物业管得好能节省钱对他有利。

《东江时报》：对于分摊水可能有利于节俭，可会不会有物业走极端，为了省分摊用电，小区内应该开的路灯、大堂灯不开？

杨伟平：所以需要业主来监督，每半年一次的家访和满意率调查就是为了针对这个而设定的，业主可以投诉，达不到标准，责令其限期整改，如果整改不达标，就要降低收费等级。

《东江时报》：完善后的办法只是提及物业未按照承诺提供服务将被降低收费标准，但没有涉及此前未达到标准多收的物业费是否能退。

杨伟平：这个可以按照违反合同的流程来处理，因为这个承诺是要写进合同的。从执法的角度来讲，如果部门核实其确实质价不相符，则属于多收，应该给予退回。也提醒广大市民，发现问题应及时反馈和投诉。

《东江时报》：服务指标里第5条提到“免费为业主提供必要的生活用具”，具体是指什么？

杨伟平：例如大堂里要有雨伞、物业处备有梯子之类，此类生活用具并没有具体的目录单，主要是倡导物业提供更多人性化服务。