房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

9月30号出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)想必很多同学已经知道了，新政到底有什么变化?我们来逐一分析。

一、首套房or二套房，怎么认定?

新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房，也就是说如果你买过一套房但贷款已还清，再买房的时候，贷款利率神马的政策等同首套房执行，下限为基准利率0.7倍。

既然按照首套房认定有这个好处，那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括：

1. 贷款买过一套房，但商贷已还完，再次贷款买房，按首套房算。

2. 首套房未贷款，而是全款付清，再次购房使用贷款，按首套房算。

3. 夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房(纳尼?为啥有贷还能无房?卖了呗~)，婚后贷款买房，按首套房算。

4. 个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房，按首套房算(需提供两套房的出售证明)。

5. 还有就是个人名下有房，但当地房屋登记系统查不到，再次买房也可按首套房算。至于为什么会查不到…有可能是当地不具备房屋登记系统查询条件，也可能是其他什么神奇的原因….

什么情况下算二套房?

1. 贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房算二套房。

2. 个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。

3. 夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。

二、按首套房算，利率能有多优惠?

虽然算成首套房能享受贷款利率优惠，不过现实中还没有银行真能给到7折的力度，纵览各家银行目前的首套房利率情况，9折就算灰常不错的了，而且往往附加其他限制，具体见下表：

三、使用公积金贷款买房有什么限制条件?

公积金贷款买房固然比商贷划算许多，但也不是无限制的，目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下：

四、几个喜闻乐见的好消息

1. 关于使用公积金贷款买房有个好消息：新政规定，连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请住房公积金个人住房贷款(以前规定12个月)。

2. 新政策要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。这意味着：第一，在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦。(注：需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请);第二，曾在异地缴纳公积金的同学，根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足第一条中说的6个月要求了呢。

3. 根据新政策，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例，取消4项收费最高可省8000元。

五、公积金贷款小tips

1. 合理拉长贷款年限

前面说了，公积金贷款有上限，所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道，商贷利率高于公积金贷款利率，所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路，那么就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款，15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。

2. 小两口申请公积金贷款有诀窍

由于目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So,如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

3. 买房前提前停止租房提取公积金

正在租房并且暂时没有买房打算的同学，可先使用公积金来cover房租，未来准备买房了，算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟，公积金贷款额度有上限，账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。