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二手房投资是个好生意
文章类型:房贷理财 浏览次数:639 加入时间:2014/11/3 20:57:36 出处:梅州房产 打印该页

如果重新计算我国城镇户籍家庭的住房自有率,2015年将超过70%,如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

二手房市场崛起是必然趋势

从国际对比来看,美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场,这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。

一个自然的问题便是:二手房爆发的条件和时点是什么?答案体现在三个方面。

第一,业主自有房屋的存量规模,决定有多少房子可以流通。

从美国经验来看,尽管1880年之后美国的经纪行业已经萌芽,但是直到1950年才开始真正意义上的蓬勃发展,1980年之后才日渐成熟。

探究事实真相可以发现:1950年,新房市场经历1940年代的大发展之后,房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定,且住房自有率超过60%,并长期维持在这一水平之上。

作为一个对照,英国二手房市场则崛起于20世纪80年代,内在原因是英国房屋自有率一直偏低,直到1980年代之后,才上升到60%以上。

深层次的研究发现,与美国相比,英国政府历史上对住房市场的干预程度极深,曾经超过50%的房屋由政府提供,英国家庭房屋自有率上升速度极其缓慢,不太可能形成一个房屋流通的二手房市场。

从数据上看,1959年到1964年间,英国约1/3的房屋是市政委员会所建,直到1971年,英国业主自住的房屋还不到50%。

直到1983年,撒切尔领导的保守党推出住房制度改革,把议会的房屋廉价出售给150万工人家庭,以此来确保越来越多的英国人有自己的房子。

1981年,英国自有住房者增加到54%,10年之后,进一步上升为67%。自有房数量由1980年的1100万套,上升到今天的1800万套左右,这为英国二手房市场快速成长奠定了合适土壤。

第二,存量房屋的质量能否满足住房需求。如果质量较差,则很难进入市场,住房需求仍由新房满足。

美国二手房市场之所以如此庞大,每年有500万套左右的交易量,很大程度上是因为美国房屋结构以独栋别墅为主,大多数情况下,这些房屋能够满足人们改善住房的需求。

相比较而言,日本二手房市场之所以相对迟缓,部分原因在于日本的存量房屋质量较差,面积较小,无法满足增量需求。

第三,人口流动和住房转换的频率。这从根本上决定房屋流通率以及二手房的空间。

美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%,高峰时期曾高达6%,考虑到美国的房屋存量达1.2亿套,4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。

美国的出租市场住房换手率高达30%,是交易市场房屋流通率的6倍。

美国二手房交易和二手房出租市场之所以出现极高的流通率,本质上是因为美国的人口流动性极强,住房需求转换的频率极高。

1940年代之后,美国的郊区化趋势到来,郊区人口增长率曾高达50%以上,这是推动二手房市场爆发的根本动力。此外,美国家庭的住房需求转换频率也很高。据统计,2001年至2011年间,只有16%的美国家庭一直处于租房状态,13%的家庭由租客变成业主,7%的家庭由业主变成租客,9%的家庭则在租客和业主之间频繁转换。

如果只考虑30岁以下的年轻人的住房转换,则这个频率会更高。

我国二手房市场如何崛起?

2013年,尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右,但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。

从二手房市场集中度来看,根据中原地产的测算,2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%集中在一线城市。

尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导,但考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,二手房市场的全面爆发是大势所趋。

第一,存量商品房规模已经足够大。

我国自1980年代中后期开始商品房开发,1998年之后商品房市场高速增长至今,目前商品房存量已超过1亿套。如果考虑目前在建施工的规模,2015年将达1.25亿套。假设2015年之后商品房开发在现有基础上减速50%,那么2020年商品房存量仍将达1.6亿套,这将是一个天量的存量市场,居于全球之首。

第二,城市家庭房屋自有率已经很高。

考虑到我国城市常住人口中有超过2.5亿为农村流入城市的非户籍人口,且未进入商品房市场,如果把这部分扣除,重新计算我国城镇户籍家庭的住房自有率,那么,2015年将超过70%,如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

第三,我国将进入人口流动和住房需求转换的浪潮。

从人口流动的角度讲,尽管历史上中国人口流动的规模庞大,但这些从农村流入城市的人口并未进入商品房市场,但是未来这种格局必将发生转变:随着产业结构的调整,流动人口将从制造业逐步向服务业转移,而服务业大量集中于城市人口密集之处,他们需要一个住处,或买房或租房(相反,当流动人口大量集中于制造业时,他们通常居住在工厂里)。

同时,城市人口之间的流动,我国已从单纯的城市化浪潮进入郊区化、大都市圈化浪潮,中心城市和外围城市之间、一个城市内部中心城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。

 
 
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